▼溫馨提示：本項目采用預約制，過來營銷中心參觀樣板間請記得提前撥打開發(fā)商售樓處預約熱線電話，感謝您的配合�。ㄖ薪槲饠_）

　　項目是神州數(shù)碼集團總部200米高雙塔其中的公寓部分，有空中展示中心、極具藝術感的一線風景樣板房。

　　約1.17平方公里深圳灣超級總部基地，規(guī)劃投資3000億元，每平米投資密度約為25.6萬，單位面積投資密度約10倍于前海核心區(qū)（15萬平方公里，規(guī)劃投資3898億）。

　　“六軌六站”立體交通。2/9/11/29號線（規(guī)劃中），暢達全市核心領域；穗莞深城際（在建中）、深莞城際（規(guī)劃中），通聯(lián)大灣區(qū)經(jīng)濟主脈。

　　總建筑面積約25萬㎡，集總部辦公、總裁會館、云端會客廳、商業(yè)四重總部業(yè)態(tài)于一體，實現(xiàn)四大功能業(yè)態(tài)的互動互聯(lián)，打造總部菁英生活新趣處。

　　SLD、CCD、HHD三大設計機構聯(lián)袂執(zhí)筆，建筑形態(tài)引入中國傳統(tǒng)高山流水意境，外立面創(chuàng)新采用數(shù)碼像素化表達，煥新城市天際。

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　�、�2024年以來需求側的放松主要集中在核心城市，未來這些城市仍可能有新政策出臺空間； ②制約核心城市人口集聚的因素都在發(fā)生變化，壓制核心城市資產(chǎn)價格的限制正在快速松綁。

　　中信證券研報指出，2025年起，多因素可能共同釋放中國核心都市圈市場潛力。核心城市的地產(chǎn)政策放松空間很大。2024年以來需求側的放松主要集中在核心城市，未來這些城市仍可能有新政策出臺空間。更重要的是，高線城市的一般公共預算收入波動性更小，政府性基金收入靠供地結構調節(jié)的穩(wěn)定性更高，故而財政開支方面更為從容。此前制約人口集聚的關鍵因素發(fā)生變化，尤其是在教育層面，由于一線城市的新出生人口開始下降，中信證券預計2025年之后新市民子女在一線城市入學的難度將顯著下降（因為學位供給增加，而本地需求減少）。

　　總體來看，中信證券認為制約核心城市人口集聚的因素都在發(fā)生變化，壓制核心城市資產(chǎn)價格的限制正在快速松綁。當前一線城市房價有率先止跌跡象，這可能是高線城市進入正循環(huán)的起點。這種區(qū)域分化，尤其是核心城市具備長期發(fā)展?jié)摿�，意味著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展是可持續(xù)的，是長期的。

　　在房地產(chǎn)價格下行之前，日本核心都市圈房價上漲遠遠快于全國水平。根據(jù)日本不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所，從1985年至1990年房價高點，首都圈、近畿圈和日本其他地區(qū)公寓套均價格分別上漲128%、151%和70%。核心都市圈消費旺盛，物價升騰，生活成本不斷上升，根據(jù)日本統(tǒng)計局，1981-1992年，東京都區(qū)部CPI累計漲幅26.0%，日本全國CPI累計漲幅22.7%，在此期間京東都區(qū)部CPI各年漲幅均高于日本全國水平。

　　2016年之后，我國的房價發(fā)生了區(qū)域結構的逆轉。此前房價上漲較快的一線城市，由于越來越嚴格的政策，房價上漲幅度放緩。低線城市則在因城施策的框架之下，房價反而上升更多。根據(jù)國家統(tǒng)計局，從2016年12月到2024年10月，一線%。在房價上漲的后半段，低線城市的房價上漲反而后來居上，這在世界其他國家和地區(qū)是比較罕見的，也是政策形成較大區(qū)域“高低差”的客觀結果。

　　▍中國周期表現(xiàn)：低線城市的基礎設施階段性加速改善，消費潛能階段性快速釋放，不同區(qū)域常住人口年平均增長率差異在2016年之后迅速收窄，即低線城市基本面對居民吸引力也處于階段性高位。

　　低線年之后的房地產(chǎn)市場繁榮，不能只用政策寬松解釋。2016年至今，低線城市憑借必要的平臺舉債，基礎設施建設進入了快車道，城市面貌迅速改善。憑借新消費品牌下沉，收入受周期影響較為滯后的居民人群，以及縮水較少的不動產(chǎn)資產(chǎn)，低線城市消費活動也較為旺盛。雖然個人就業(yè)選擇空間較少，但教育等方面的資源供給比較大，居民生活壓力比較小。從結果上來看，2016年之前高線城市的常住人口人均增速還顯著領先三線年之后這個速度就明顯放緩了。

　　核心城市的地產(chǎn)政策放松空間很大。2024年以來需求側的放松主要集中在核心城市，未來這些城市仍有新政策出臺空間。更重要的是，高線城市的一般公共預算收入波動性更小，政府性基金收入靠供地結構調節(jié)的穩(wěn)定性更高，故而財政開支方面更為從容。此前制約人口集聚的關鍵因素發(fā)生變化，尤其是在教育層面，由于一線城市的新出生人口開始下降，我們預計2025年之后新市民子女在一線城市入學的難度將顯著下降（因為學位供給增加，而本地需求減少）。總體來看，我們認為制約核心城市人口集聚的因素都在發(fā)生變化，壓制核心城市資產(chǎn)價格的限制正在快速松綁。當前一線城市房價有率先止跌跡象，這可能是高線城市進入正循環(huán)的起點。

　　政策出臺不夠及時，房價不能止跌，繼續(xù)下行的風險；占開發(fā)企業(yè)比例仍大的低線城市土地儲備和在建工程難以去化的風險；不同城市之間情況差別較大，單純以城市能級劃分，既可能掩蓋個別所謂低線區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展亮點，也可能低估了一些所謂高線城市下屬區(qū)域供給過剩問題的嚴重性。

　　我們認為，如果不承認市場是顯著分化的，那么嚴控增量就意味著開發(fā)活動沒有長期存在的基礎。房地產(chǎn)是不可移動的，核心都市圈具備廣闊發(fā)展前景，就意味著產(chǎn)業(yè)具備廣闊成長基礎。我們看好具備可持續(xù)發(fā)展能力，聚焦核心城市的房地產(chǎn)企業(yè)；我們看好受益于核心城市居民消費復蘇和產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會的商管，商業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)公司；看好核心區(qū)域布局占比高的物業(yè)服務公司；看好聚焦核心城市的經(jīng)紀服務商。