，以下簡稱“REITs”)最后一公里的版圖已經(jīng)愈來愈清晰了。中國版公募 REITs 的討論得到各界關(guān)注，并快速推進其發(fā)展。

　　業(yè)界傳聞，上交所召集多家公募基金開會，鼓勵上報公募 REITs 方案，中國版公募 REITs 只待黎明破曉、臨門一腳了。根據(jù)相關(guān)研究機構(gòu)測算，中國公募 REITs 市場規(guī)�？蛇_(dá) 10 萬億元龐大規(guī)模，這一市場掀起帷幕只待政策東風(fēng)。

　　在十九大報告中，習(xí)近平總書記指出應(yīng)“深化金融體制改革，增強金融服務(wù)實體經(jīng)濟能力”。作為金融體制改革的一部分，金融產(chǎn)品創(chuàng)新占有重要的地位，當(dāng)前在金融領(lǐng)域，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為最適合推出的就是公募REITs。

　　2019 年 1 月，上海證券交易所在新年致辭中表示，將進一步發(fā)揮債券市場直接融資功能，深化債券產(chǎn)品創(chuàng)新，推動公募 REITs 試點，加快發(fā)展住房租賃 REITs。

　　對此，有分析人士指出，隨著國家推動建立租購并舉的住房制度，作為資產(chǎn)證券化的一種形態(tài)，2019 年公募REITs 試點的落地或?qū)⑦M一步提速。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心證券化 REITs課題組秘書長王步芳還表示，公募REITs 首批試點有望近期推出，而證監(jiān)會、交易所層面已經(jīng)對此展開較多溝通。

　　據(jù)王步芳透露，首批公募 REITs 試點的覆蓋城市將包括北京、上海、廣州、深圳、雄安和海南等地，而底層資產(chǎn)將包括長租公寓、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)、公共服務(wù)設(shè)施資產(chǎn)、經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)等多種類型。

　　的確，兩會期間和近期監(jiān)管層的一系列表態(tài)更是標(biāo)志著 REITs 已經(jīng)真正地進入了監(jiān)管層的視野和工作計劃。隨著政策支持力度的步步推進，以及過去兩年住房租賃在資產(chǎn)證券化方面的探索積累，REITs 落地的條件也日漸成熟。

　　然而，在公募 REITs 落地前，作為被市場認(rèn)為 REITs 將最快實現(xiàn)突破的其中一個領(lǐng)域——長租公寓的資產(chǎn)證券化浪潮已然涌動。近年來各種長租公寓的類 REITs 產(chǎn)品在國內(nèi)市場接連發(fā)行。

　　以朗詩綠色集團和平安不動產(chǎn)舉例，“平安匯通 - 平安不動產(chǎn)朗詩租賃住房系列資產(chǎn)支持專項計劃”2018 年12 月獲上交所無異議函，成為國內(nèi)首單正式獲得通過的合作型長租公寓儲架REITs。

　　這單底層項目為平安不動產(chǎn)涉足的首個長租公寓，此產(chǎn)品的成功發(fā)行，為其布局“重資產(chǎn) + 中資產(chǎn) + 輕資產(chǎn)”的發(fā)展模式提供助力，平安不動產(chǎn)表示，未來將在一線 萬間長租公寓，總資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)到 2000 億元。

　　但事實上，自 2017 年 10 月新派公寓權(quán)益型類 REITs 實現(xiàn)長租公寓類REITs 破冰后，保利地產(chǎn)、旭輝和龍湖等房企紛紛介入。

　　2018 年 4 月 25 日中國證監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、優(yōu)先和重點支持領(lǐng)域，以及住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序等一系列管理新政。

　　受此利好推動，租賃住房資產(chǎn)證券化獲得長足發(fā)展，房企通過發(fā)行 ABS增加融資渠道，多個具有市場重大突破意義的“首單”紛紛落地。

　　例如 2018 年 2 月，國內(nèi)首單長租公寓抵押貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品“招商創(chuàng)融 -招商蛇口長租公寓資產(chǎn)支持專項計劃”完成首期產(chǎn)品發(fā)行，規(guī)模 20 億元。

　　2018 年 3 月發(fā)行的“-中聯(lián)前海開源租賃住房一號第一期資產(chǎn)支持專項計劃”，以自持租賃住房為底層資產(chǎn)，儲架總規(guī)模50億元，首期發(fā)行 17.17 億元，是國內(nèi)首單房企租賃住房類 REITs。

　　百億級規(guī)模、采取儲架分期發(fā)行機制，在住房租賃領(lǐng)域試水的“中聯(lián)前海開源 -碧桂園租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”獲深交所審議通過，產(chǎn)品規(guī)模 100 億元，為此后同類產(chǎn)品發(fā)行提供借鑒與指導(dǎo)。

　　2017 年獲準(zhǔn)發(fā)行的“高和晨曦 -中信證券- 領(lǐng)昱系列資產(chǎn)支持專項計劃”，2018 年完成第一只產(chǎn)品發(fā)行，“高和晨曦 -- 領(lǐng)昱 1 號資產(chǎn)支持專項計劃”首期發(fā)行底標(biāo)項目，為旭輝領(lǐng)寓旗下柚米國際社區(qū)浦江店與******詩服務(wù)公寓浦江店，以已實現(xiàn)經(jīng)營現(xiàn)金流入為底層資產(chǎn)，該系列產(chǎn)品采取類REITs 儲架發(fā)行，******規(guī)模 30 億元，涉及 10-15 個項目，在 2 年內(nèi)分期完成發(fā)行，這為旭輝在權(quán)益類 REITs 發(fā)行上進行有益嘗試，旭輝領(lǐng)寓 CEO 認(rèn)為“為公募 REITs 進行儲備”。

　　被市場認(rèn)為推動住房租賃資產(chǎn)證券化具有重要創(chuàng)新實踐的是，國內(nèi)首單公共人才租賃住房類 REITs——“深創(chuàng)投安居集團人才租賃住房資產(chǎn)支持專項計劃”的成功發(fā)行，這為中國公共租賃住房開展資產(chǎn)證券化提供有益探索。該產(chǎn)品采用儲架發(fā)行模式，總規(guī)模 200 億元，以原始權(quán)益人安居集團持有的深圳市范圍內(nèi)人才租賃住房作為標(biāo)的物業(yè)資產(chǎn)。

　　毋庸置疑，房企積極創(chuàng)新和探索通過資產(chǎn)證券化拓展融資，無疑是為房企紓困增加融資渠道。一位基金公司人士告訴《中國金融》，長租公寓市場參與者希望利用資產(chǎn)證券化實現(xiàn)“由重轉(zhuǎn)輕”，從而突破長租公寓的盈利桎梏，而類 REITs 產(chǎn)品也為標(biāo)準(zhǔn)化公募 REITs 產(chǎn)品的面世做了很好的鋪墊。

　　目前，在去杠桿和堅持“房住不炒”的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從上半場的“黃金時代”正式進入了下半場所謂的“白銀時代”。

　　即從原有“開發(fā)模式 + 粗放發(fā)展”向“存量資產(chǎn) + 長效機制”轉(zhuǎn)變，尤其商業(yè)物業(yè)目前面臨著上億平方米的更新改造需求，需要引入大量的社會資本。

　　一位來自北京的投行人士告訴《中國房地產(chǎn)金融》，未來對于房地產(chǎn)企業(yè)自持房產(chǎn)的出租與城市更新領(lǐng)域都需要 REITs 等金融工具的配套支持，給予資金支持的同時形成合理的改造設(shè)計和運營管理。

　　通過 REITs 作為有效的退出渠道，可以實現(xiàn)長期租賃住房的資金回流，縮短租賃住房市場的開發(fā)和建設(shè)周期，對于長期租賃住房的開發(fā)商、運營商和金融機構(gòu)投資者而言，有利于開發(fā)和建設(shè)企業(yè)的資金安排，增加住房租賃投資的吸引力。

　　在存量時代下，制度與政策的設(shè)計成為城市更新焦點，城市更新中保障房建設(shè)等內(nèi)容與REITs 具有較大關(guān)聯(lián)性。若從頂端設(shè)計層面把城市更新與 REITs 相結(jié)合，將城市更新中的物業(yè)開展REITs，對我國城市更新會有巨大推動作用。

　　近年來，國家政策對于租賃住房市場的加碼可謂前所未有，租售并舉、租購?fù)瑱?quán)的巨大支持力度讓長租公寓市場不斷升溫。而伴隨著城鎮(zhèn)化水平的提高，人口向一線及核心二線城市集聚的趨勢短時間內(nèi)難以改變，這些區(qū)域高企的房價使得部分剛需受到抑制，購房需求外溢至租房市場。

　　從需求端來看，租賃需求的人群以流動人口為主，從進一步細(xì)分來看其中租賃需求又可分為短租需求與長租需求，租賃市場的容量逾萬億。

　　據(jù)北大光華管理學(xué)院 REITs 課題組預(yù)測，如果用 REITs 規(guī)模占GDP的比例，以及 REITs規(guī)模占股票市值的比例作為參照，REITs 市場發(fā)展比較好的幾個市場，包括美國、新加坡、中國香港和澳大利亞，取他們一個平均值或中位數(shù)。

　　中國內(nèi)地如果達(dá)到成熟市場的水平，標(biāo)準(zhǔn)化公募 REITs 市場規(guī)模將達(dá)到 4 萬億到 12 萬億。

　　值得一提的是，當(dāng)前階段 REITs 試點方式適宜選擇比較成熟、相對優(yōu)勢的，包括租賃住房、成熟的商業(yè)物業(yè)，以及一些優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施項目作為試點�！白赓彶⑴e”是建設(shè)房地產(chǎn)長效機制的一個重要理念。

　　從政策引導(dǎo)方向來看，城鎮(zhèn)租賃用地住房、集體土地租賃住房和公租房是較為適合發(fā)行租賃住房 REITs 產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)。此外，市場聚焦基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)、公共服務(wù)資產(chǎn)、經(jīng)營性物業(yè)、監(jiān)管認(rèn)可的其它資產(chǎn)這四類資產(chǎn)有望成為基礎(chǔ)資產(chǎn)。

　　從深交所目前已經(jīng)發(fā)行的資產(chǎn)類別來看，集中在商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、酒店、長租公寓、公共人才房，物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園等不動產(chǎn)類型。深交所相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，深交所自 2014 年推出全國首單類 REITs“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”以來，已建立資產(chǎn)類型豐富、創(chuàng)新效應(yīng)顯著、評審掛牌高效的深市特色 REITs 市場。截至目前，深交所累計發(fā)行類 REITs 產(chǎn)品 26 只，總發(fā)行規(guī)模541.48 億元，占全市場比例約 60%。

　　“下一步，將積極推進公募 REITs進程，將配合推動公募 REITs 的研究調(diào)研、規(guī)則制定等工作；全力支持雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南自貿(mào)區(qū)等區(qū)域開展創(chuàng)新試點，重點推動住房租賃、基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)物業(yè)等領(lǐng)域盤活存量資產(chǎn)�！鄙罱凰�相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

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