按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。（第三百六十六條）

　　第一、居住權作為一種獨立的用益權制度，屬于物權，是一種他物權。由于居住權人可以對房屋直接行使其權利，但房屋所有人并無為之有積極作為的義務，故居住權屬于物權。同時，又由于居住權只有在他人所有的房屋上設定，因而居住權又屬于他物權。

　　第二、居住權的主體范圍限定為特定的自然人。因為羅馬法設立該制度的初衷就是：隨著“無夫權婚姻和奴隸的解放日多，每遇家長亡故，那些沒有繼承權又缺乏或喪失勞動能力的人的生活就成了問題。因此，丈夫和家主就把一部分家產的使用權、收益權等遺贈給妻或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養(yǎng)�！惫史ㄈ嘶蚱渌�非法人團體（如合伙團體）不可以成為居住權主體，其主體范圍具有有限性。

　　第三、居住權的客體為他人的所有的建筑的全部或一部分，還包括其他附著物。如中國物權法征求意見稿就明確規(guī)定：居住權的客體為他人的住房以及其附著物。故在自己的房屋上不能設立居住權。

　　第四、居住權是因居住而對房屋進行使用的權利，也就是為特定的自然人的生活用房的需要而設定的權利。居住權人只能把所取得的房屋用于生活需要，對房屋的使用只能限于為居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商業(yè)房等。但也有學者認為當雙方當事人有約定和在某些特殊情況下，居住權人可以將少量的房屋予以出租以獲取收益。

　　第五、居住權具有時間性，期限一般具有為長期性、終身性。這點也是居住權的一項重要特征。居住權的期限可由當事人在合同或遺囑中確定或約定，如果沒有對期限作出明確規(guī)定，則應推定居住權的期限為居住權人的終身。這是因為居住權是用來供沒有房屋的人居住的，所以權利人對房屋的居住權如果沒有約定的話，應當理解為與其生命共始終。（第三百七十條）

　　第六、居住權一般具有無償性，居住權人無需向房屋的所有人支付對價，所以被稱為“恩惠行為”。這也是由居住權的性質、本質而決定了其應當是一種無須支付對價的無償行為，即使居住權人在其居住期間可能需要支付給所有人一定的費用，但它必然要低于租金，否則也就無設立之必要。（第三百六十八條）

　　第七、居住權具有不可轉讓性。在羅馬法中，“人役權是不能讓與的權利，但權利的行使則可以轉讓，如轉讓某年對某土地的收獲權。就人役權的性質而言，它不能與權利人相分離，故權利人死亡，其權利即行消滅。”目前，在中國，對居住權中是否包含租賃權，學者們意見還有紛爭。（第三百六十九條）

　　第一,居住權為一種獨立的用益物權,租賃權則屬于債權。居住權因此具有物權的所有特征對世性、絕對性、直接支配性等，作為債權的租賃權則具有相對性,租賃權人只能對抗特定的債務人。盡管房屋租賃權的效力強化后,租賃權人也具有對抗第三人的效力,但它終究與作為物權的居住權不同。居住權具有的對抗第三人的效力是居住權當然的與生俱來的固有的性,而租賃權之對抗第三人的效力則是租賃權的效力催化以后的結果。

　　第二,在不動產物權變動采取生效要件主義的法制下，設定居住權必須加以登記。未登記的,不發(fā)生設定居住權的效力，租賃權本質上是一種債權其設立在某些情況下即便不登記也是可以的。

　　第三,居住權的設定基本上是一種無償?shù)?帶有扶助、友善、幫助的“恩行為”的性質,而租賃合同則是一種雙務合同有償合同,雙方都享有權利、承擔義務。也就是說,取得租賃權,以支付租金為條件。即便在特殊的情況下需要向房屋的所有人支付費用,居住權人向房屋的所有人支付的費用也是很少的。否則居住權的設定便失去了意義

　　其二,借用人的權利在效用上比租賃權更弱小。居住權人可以直接支配房屋井可以對抗任何第三入的干涉。但借用人只能依據借用合同對抗房屋的出借人，而無權對抗第三人。

　　其三,借用的期限較短,它往往只能解決一時的住房之需， 不能使借用人長期享有穩(wěn)定的居住權利,等等

　　第三百六十六條居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

　　第三百六十八條居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

　　第三百七十條居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。

　　本院認為：本案的爭議焦點是王桂花與張建海、王喜梅于2014年5月12日就坐落于杭州市江干區(qū)凱旋金牛坊5幢1502室房屋簽訂的《杭州市房屋轉讓合同》是否存在法定無效事由。經查案涉房屋原登記所有權人為王桂花，王桂花與張建海、王喜梅就案涉房屋簽訂《杭州市房屋轉讓合同》后案涉房屋已變更登記所有權人為張建海、王喜梅。雖然2014年5月10日張建海已看到過《姐妹合約》，知曉潘寶珠對案涉房屋享有居住權，但王桂花與張建海、王喜梅就案涉房屋簽訂買賣合同至今，潘寶珠仍居住在案涉房屋內。張建海、王喜梅二審期間也明確表示愿意保證潘寶珠的居住權，承諾讓潘寶珠居住到其百年之后。綜合前述事實，王桂花與張建海、王喜梅就案涉房屋簽訂《杭州市房屋轉讓合同》并不損害潘寶珠的利益。至于王桂萍、王桂芬、王勤、王小勤等認為王桂花與張建海、王喜梅簽訂的《杭州市房屋轉讓合同》侵害其享有的債權，并不屬于確認合同無效的事由。王桂花認為其與張建海、王喜梅簽訂案涉《杭州市房屋轉讓合同》是為了以張建海的名義申請貸款，但未提交證據證明，該理由不能成立，本院不予采信。據此本院認為本案中現(xiàn)無有效證據能夠證明王桂花與張建海、王喜梅之間就案涉房屋簽訂《杭州市房屋轉讓合同》存在惡意串通，也未實際損害潘寶珠的利益。原審法院依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）項確認合同無效不當，應予糾正。但張建海、王喜梅應按其承諾保證潘寶珠就案涉房屋獨占排他的居住權，在潘寶珠享有居住權期間不得占有使用案涉房屋，不擅自處分案涉房屋。

　　本案中，涉案房屋原為公有住宅，實際居住人多為歷史原因及政策原因取得單位福利分房的職工及家屬，因原產權管理單位無力負擔修繕費用，產權歷經多次無償或低價轉移，但每次產權轉移過程中都對實際居住人的居住問題有所約定，或約妥善管理、或約妥善安置、或約不得強攆，均保障了實際居住人的居住權益。因最后一任的原產權單位新興（北京）工程建筑房地產開發(fā)公司對外負有債務，將涉案房屋產權經司法程序直接劃歸本案原告志海偉業(yè)公司所有，以抵償其所欠債務，原告志海偉業(yè)公司因此取得涉案房屋的產權，原告志海偉業(yè)公司亦應妥善處理原有實際居住人的居住問題，綜合保障其居住權益。被告郭培業(yè)一家經單位調換住房至涉案房屋中的x幢編號為x的房屋中居住，其居住權益亦應得到相應的綜合保障。因此，原告志海偉業(yè)公司要求被告郭培業(yè)一家騰退涉案房屋、拆除自建房并支付房屋占有使用費，依據不足，本院不予支持。

　　本院認為，當事人對其主張應提供證據予以證明，沒有證據或提供的證據不足以證明其主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。根據庭審查明事實及證據顯示，原告與王哲在婚前對該房屋做了約定，明確約定“在婚姻存續(xù)期間彭某某個人享有生前居住權，故后其房產由王哲三個兒子王某1、王某2、王某3共同繼承”，原告彭某某依婚前協(xié)議約定而取得對該房屋的居住權；該婚前協(xié)議書系王哲的真實意思表示，合法有效，且原、被告方對該協(xié)議的真實性均無異議。被告辯稱因父親王哲去世，“在婚姻存續(xù)期間”這個前提條件就消滅了，協(xié)議里的居住權也就不存在了，本院結合全段語境和標點符號的書寫，以及婚后雙方居住情況等因素，認定被告該理由無事實和法律依據，故對其辯解理由不予采納。故基于原告彭某某與王哲的婚姻關系以及雙方簽訂的婚前協(xié)議書，原告彭某某生前對漢臺區(qū)前進中路012基地23號職工住宅樓403室房屋享有居住權。對于被告要求支付喪葬費以及繼承王哲生前工資、養(yǎng)老金等事宜，與本案不屬于同一法律關系，對其主張不予支持。

　　最高人民法院關于適用婚姻法若干問題的解釋（一）》第二十七條第三款規(guī)定：“離婚時，一方以個人財產中住房對困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權�！备鶕�該規(guī)定，離婚時，一方無房居住屬于生活困難，雙方可以協(xié)商有房一方以居住權或者房屋的所有權予以幫助。該司法解釋中的居住權主體特定，僅限于離婚糾紛案件中夫妻離婚后的一方。最高人民法院《關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第14條第一款規(guī)定：婚姻存續(xù)期間居住的房屋屬于一方所有，另一方以離婚后無房居住為由，要求暫住的，經查實可據情予以支持，但一般不超過兩年�！吨腥A人民共和國物權法》第三十九條規(guī)定：所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。居住權的存在以離婚時一方無房居住為前提，根據上述兩條法律規(guī)定的原則和精神（暫住權已被居住權吸納，但兩年時限的規(guī)定仍有借鑒意義）以及一般生活經驗，婚姻法司法解釋雖無明文規(guī)定居住權是臨時居住權，還是長期居住權，但通常情況下被告伍某甲的居住權不能無期限存在。離婚時一方給予另一方居住權幫助與夫妻共同生活期間扶養(yǎng)義務的法律性質不同。夫妻共同生活期間相互扶養(yǎng)義務是基于夫妻身份關系而產生的法定義務，但夫妻登記離婚后該義務隨即消除，而離婚時居住權幫助并非法定扶養(yǎng)義務的延伸，系由基于原婚姻關系所派生出的臨時性幫助責任，應有條件和期限。如居住權成為事實上的永久居住權，將來必然會妨礙原告楊某某對訴爭房屋享有的占有、使用、收益和處分的權利，物權制度將流于形式。

　　房屋固然存在管理和修繕、維護事宜，亦可能會產生相鄰糾紛和《中華人民共和國侵權責任法》規(guī)定的物件損害賠償責任，如居住權長期存在會導致權利義務不明，房屋居住價值或遭貶損，被侵權人或不能得到及時充分賠償，另被告伍某甲如再婚后還在訴爭房屋內居住，可能會導致糾紛發(fā)生，具有潛在的社會治安隱患，影響社會公共利益和公共秩序。本案原、被告雙方未明確約定居住期限，現(xiàn)原告楊某某要求被告伍某甲搬離，被告伍某甲有勞動能力卻主張無期限居住構成權利濫用（不當使用房屋，擅自改變房屋的結構、用途亦能在本案構成權利濫用），但原、被告雙方離婚時間不到一年，如原告楊某某想居住在訴爭房屋內可對三樓進行裝修，也可依法解除與一樓承租人的租賃合同，原告楊某某未舉證證明被告伍某甲無房居住的生活困難的情形已經消失，亦無證據證明具有其他阻卻被告伍某甲行使居住權的事由，故原告楊某某應在較合理的期限屆滿之時或者阻卻條件成就之時（如被告伍某甲實施上述權利濫用的不當使用房屋等行為、購置商品房或建房、承租他人房屋或公租房、再婚等）主張權利。