在房地產(chǎn)的銷售門檻逐漸抬高的當(dāng)下，越來(lái)越多的房企對(duì)未來(lái)戰(zhàn)略部署再度更新了認(rèn)識(shí)：曾經(jīng)多元業(yè)務(wù)的萬(wàn)科提出了要收斂聚焦，中海向綜合運(yùn)營(yíng)商邁進(jìn)，其他深圳房企則傾向于更精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)。

　　2019年，恰逢上市十周年的花樣年在重回地產(chǎn)之后，董事局主席潘軍明確提出“二次創(chuàng)業(yè)”，即面對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)形勢(shì)再重新審視并調(diào)整在財(cái)務(wù)、投資、運(yùn)營(yíng)等層面的經(jīng)營(yíng)策略，實(shí)現(xiàn)“彎道超車”。

　　集團(tuán)層面的經(jīng)營(yíng)理念與戰(zhàn)略要求是自上而下順勢(shì)而為的，作為重要支撐之一的商業(yè)管理板塊正式更名為“花樣年商旅文”，在遵循“和而不同 因地制宜”的資產(chǎn)管理策略外，更是在消費(fèi)升級(jí)和市場(chǎng)突圍上的跨越式轉(zhuǎn)型，繼而緊跟商業(yè)趨勢(shì)為商業(yè)與文旅項(xiàng)目的操盤奠定基礎(chǔ)。

　　“在多元化業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，集團(tuán)對(duì)商管公司的經(jīng)營(yíng)范疇和發(fā)展步驟有了更宏觀的要求，把商業(yè)、文化、旅游部分結(jié)合起來(lái)，一起做相應(yīng)的統(tǒng)籌與相互賦能�！痹诮邮苡^點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專訪時(shí)，花樣年商旅文助理總裁甘永清先生如是表示。

　　自2010年成立以來(lái)，花樣年商旅文已經(jīng)邁過(guò)了九年征程，不僅在不斷吸收和跟隨新消費(fèi)趨勢(shì)中進(jìn)行品牌升級(jí)，完成了“三唐一世界”的四大產(chǎn)品體系（即紅唐、花生唐、芝麻唐和花樣世界），更先于同行實(shí)現(xiàn)了定制化主題型商業(yè)，緊跟地鐵商業(yè)的紅利趨勢(shì)，著眼市場(chǎng)，在消費(fèi)轉(zhuǎn)型和層次化體驗(yàn)上定格文旅商業(yè)模式。

　　“這些年，隨著內(nèi)需市場(chǎng)的發(fā)展，尤其是人們的出游出行越來(lái)越廣泛，很多文旅項(xiàng)目都煥發(fā)出了新的生命�！备视狼褰榻B，“從去年開(kāi)始花樣年商旅文就已經(jīng)陸續(xù)承接了文旅商業(yè)的項(xiàng)目，目前已經(jīng)落地的包括揚(yáng)州愛(ài)情小鎮(zhèn)、桂林興進(jìn)繁花里以及桂林塔山，此外還有更多的文旅項(xiàng)目在不斷接洽中�！�

　　其中愛(ài)情小鎮(zhèn)位于揚(yáng)州邗江區(qū)甘泉街道，揚(yáng)州政府專門將浪漫櫻花、古風(fēng)文化、非遺產(chǎn)業(yè)、名家名坊等自有資源結(jié)合起來(lái)打造文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，花樣年商旅文以深度挖掘當(dāng)?shù)厍俟~文化底蘊(yùn)的價(jià)值與受眾、還原自然景觀與人文特征的相輔相成、契合政府對(duì)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展訴求鎖定 “愛(ài)情小鎮(zhèn)”的項(xiàng)目定位與基因來(lái)打造。甘永清指出，無(wú)論是愛(ài)情小鎮(zhèn)還是桂林項(xiàng)目，從規(guī)劃定位、招商拓展、經(jīng)營(yíng)管理等所有過(guò)程，都由花樣年商旅文為揚(yáng)州政府為品牌做深入布局和統(tǒng)籌。

　　盡管花樣年商旅文近年來(lái)致力于拓展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，但同樣堅(jiān)持“輕重并舉”的指導(dǎo)路線，在重視自有產(chǎn)品線的突圍創(chuàng)新過(guò)程中，也依然為資產(chǎn)合作及受托管理項(xiàng)目提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。但不可置否，資金沉淀量大、開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)的重資產(chǎn)會(huì)走得慢一點(diǎn)，而合作形式多樣、拓展擴(kuò)張迅速的輕資產(chǎn)則會(huì)更快一些。

　　目前，輕資產(chǎn)規(guī)模是商業(yè)管理公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)，更是資本市場(chǎng)審視與評(píng)估的基本依據(jù)。據(jù)了解，花樣年商旅文至此擁有53個(gè)項(xiàng)目，其中70%是輕資產(chǎn)，30%是重資產(chǎn)，集團(tuán)對(duì)其要求則為輕資產(chǎn)占比達(dá)到90%以上。

　　甘永清指出：“整個(gè)收益來(lái)源和結(jié)構(gòu)比例一定要做到9：1，才能說(shuō)輕資產(chǎn)的核心是人，給開(kāi)發(fā)商提供的是服務(wù)�！彼�預(yù)計(jì)，花樣年商旅文要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)大概需要三年。

　　“形成規(guī)模效應(yīng)和分?jǐn)偝杀荆�是加快輕資產(chǎn)拓展的重要舉措。”甘永清指出，“單純的輕資產(chǎn)受托管理，主要以收取管理費(fèi)、招商傭金以及后期營(yíng)業(yè)額的分成為來(lái)源，利潤(rùn)空間非常局限。”

　　“單純靠輕資產(chǎn)輸出，依賴人力部分去賺收益會(huì)大打折扣�！彼�舉了個(gè)例子：“如果一個(gè)6萬(wàn)平方米的商業(yè)，一年所有的租金收益大概在4000萬(wàn)左右，以管理費(fèi)+傭金+提成的方式去算，商業(yè)管理公司一年可能收不到200萬(wàn)。”

　　如今行業(yè)激流暗涌，傳統(tǒng)商業(yè)托管手段無(wú)法滿足市場(chǎng)轉(zhuǎn)型期的利潤(rùn)要求，而通過(guò)參股、整租、收購(gòu)的方式介入資產(chǎn)管理，利潤(rùn)空間的控制能力就更加得心應(yīng)手。“比如說(shuō)以50元租過(guò)來(lái)，再以100元租出去，就有50元的利潤(rùn)，如果以5萬(wàn)方的商業(yè)合體來(lái)估量，理想狀態(tài)下一年可獲得近3千萬(wàn)的效益。若進(jìn)一步評(píng)估商業(yè)管理成本，去除開(kāi)發(fā)流轉(zhuǎn)與攤銷運(yùn)營(yíng)過(guò)程消耗及勞務(wù)比例，投資回報(bào)的凈利潤(rùn)可達(dá)1千萬(wàn)以上�！�

　　今年應(yīng)集團(tuán)“二次創(chuàng)業(yè)”的思想革新理念，花樣年商旅文在業(yè)務(wù)調(diào)整和資產(chǎn)管理方式的選擇上已經(jīng)著手準(zhǔn)備中，“想要彎道超車就如同狩獵般一擊而發(fā)，想要實(shí)現(xiàn)公司利潤(rùn)最大化就要大膽嘗試”。甘永清提出，公司為實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的同時(shí)，也可以為后期承接外部整租項(xiàng)目進(jìn)行試驗(yàn)。

　　挑戰(zhàn)與收益并存，這種自負(fù)盈虧的方式更加考驗(yàn)花樣年商旅文對(duì)項(xiàng)目的判斷能力、操盤能力、資源整合能力以及運(yùn)營(yíng)管理能力，因此，項(xiàng)目的選擇也將會(huì)擁有更高的門檻。甘永清指出，花樣年商旅文這方面主要還是集中在有較大溢價(jià)空間的一線城市和二線城市核心區(qū)域。

　　“花樣年商旅文操盤的商業(yè)從盒子式的建筑到商業(yè)街區(qū)等類型應(yīng)有盡有，除了“三唐一世界”的自有品牌線和已合作的輕資產(chǎn)項(xiàng)目外，未來(lái)，我們想在質(zhì)量、標(biāo)桿、影響力方面發(fā)揮集中力量。”甘永清對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體說(shuō)。

　　甘永清：從去年開(kāi)始集團(tuán)的戰(zhàn)略是重回地產(chǎn)主業(yè)，把地產(chǎn)和彩生活作為頭部業(yè)務(wù)，重新打造地產(chǎn)+物業(yè)管理。商管公司作為支撐業(yè)務(wù)，也做了一些新的戰(zhàn)略調(diào)整。

　　原來(lái)我們都是純粹在商業(yè)物業(yè)管理做相應(yīng)的布局，從去年開(kāi)始陸陸續(xù)續(xù)有操盤一些文旅結(jié)合商業(yè)的項(xiàng)目，比如說(shuō)揚(yáng)州的愛(ài)情小鎮(zhèn)，桂林興進(jìn)的繁花里和桂林的塔山。

　　集團(tuán)在考慮商管公司在業(yè)務(wù)多元化基礎(chǔ)，把商業(yè)、文化、旅游部分結(jié)合起來(lái)，一起做相應(yīng)發(fā)展，我們?cè)跇I(yè)務(wù)方面慢慢走向多元化，在2018年是文旅方面的試水，在試水的過(guò)程中市場(chǎng)口碑和反映都很正面。

　　甘永清：也不是，目前走輕重并舉的路線，一方面，花樣年商旅文開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有53個(gè)，管理總商業(yè)面積是300多萬(wàn)平方米。這53個(gè)項(xiàng)目中自持的項(xiàng)目大概有13個(gè)，這是花樣年自己拿地開(kāi)發(fā)建設(shè)，商管公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，剩下40個(gè)項(xiàng)目都是輕資產(chǎn)合作項(xiàng)目。

　　我們堅(jiān)持走輕重并舉的路線，相對(duì)而言做重資產(chǎn)拿地開(kāi)發(fā)對(duì)資金的要求，包括對(duì)地域的要求都比較嚴(yán)格，這在當(dāng)下來(lái)講越來(lái)越難做，這也是為什么越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)公司慢慢走向輕資產(chǎn)模式。

　　也不是說(shuō)我們完全做輕資產(chǎn)，現(xiàn)在輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)的比例是7：3，70%是輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，30%是重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，集團(tuán)對(duì)我們的要求是輕重比例達(dá)到9：1，輕資產(chǎn)占到90%，這個(gè)對(duì)我們來(lái)講也是機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

　　甘永清：地產(chǎn)與物業(yè)板塊均已實(shí)現(xiàn)上市，這些都是在集團(tuán)嚴(yán)密有序地部署下完成，因此對(duì)于商業(yè)板塊而言，始終都會(huì)緊跟集團(tuán)戰(zhàn)略要求拓寬資產(chǎn)業(yè)務(wù)并實(shí)現(xiàn)更高效準(zhǔn)確的發(fā)展計(jì)劃。花樣年商旅文不會(huì)急于求成，更重視穩(wěn)扎穩(wěn)打，近十年來(lái)的商業(yè)之路始終秉持“不忘初心 花樣向前”的信念穩(wěn)健擴(kuò)張。

　　我們這十年里所做的不再是簡(jiǎn)單的受托資產(chǎn)商業(yè)管理，是穩(wěn)重求變、布局全國(guó)的落地執(zhí)行，更是開(kāi)啟商旅文融合的實(shí)踐之路。無(wú)論從商業(yè)體量還是城市價(jià)值，花樣年商旅文現(xiàn)在堅(jiān)持的是同城市共成長(zhǎng)的理念：為新興區(qū)域城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展獻(xiàn)力獻(xiàn)策，為城鎮(zhèn)的特色改造注射新鮮基因、為當(dāng)?shù)匾惑w化產(chǎn)業(yè)鏈賦能添彩、為居民的多元化閉環(huán)消費(fèi)提供優(yōu)質(zhì)能量。

　　IPO股改是每一個(gè)公司努力的方向，花樣年商旅文也不例外。但從目前公司的輕重資產(chǎn)比例與收益占比來(lái)看，我們操控資本市場(chǎng)的能力及估值情況都會(huì)十分有限，即使對(duì)外已經(jīng)于商業(yè)領(lǐng)域占領(lǐng)一定的市場(chǎng)份額、對(duì)內(nèi)已經(jīng)擁有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富的團(tuán)隊(duì)力量、向上擁有兄弟公司的資源賦能，如集團(tuán)所言，若目前收益來(lái)源于結(jié)構(gòu)比例無(wú)法實(shí)現(xiàn)9:1的要求，我們?cè)趯で筚Y本入駐及招股的道理上還有更多更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

　　甘永清：商管戰(zhàn)略還是圍繞整個(gè)集團(tuán)大的戰(zhàn)略展開(kāi)，如果按照9：1的比例做，輕資產(chǎn)是我們要加快發(fā)展的步伐，在合作的方式和模式方面會(huì)更多探討多元化，除了文旅以外，一些整租型業(yè)務(wù)、參股型業(yè)務(wù)、并購(gòu)型業(yè)務(wù)等部分也會(huì)去做相應(yīng)的嘗試。

　　單純做輕資產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)，利潤(rùn)非常有限，只有參股、整租才能賺取最大的利潤(rùn)空間。但是選擇項(xiàng)目的時(shí)候我們也會(huì)有條件，主要集中在一線城市和二線城市核心區(qū)域，這些地方存量商業(yè)可以用整租、參股、收購(gòu)的方式取得經(jīng)營(yíng)權(quán)，這些方式都會(huì)慢慢嘗試。

　　在非一線城市和非二線城市核心地段的項(xiàng)目，更多還是傾向于輕資產(chǎn)輸出和資產(chǎn)管理服務(wù)，現(xiàn)在很多三、四線城市項(xiàng)目找我們參股、整租、并購(gòu)，我們興趣不大。這也是我們?cè)谶@么多年做商業(yè)過(guò)程中看得到的，真正商業(yè)有溢價(jià)空間的，未來(lái)有發(fā)展空間的還是在一線城市和二線城市核心地段，其他地方發(fā)展空間非常有限。

　　甘永清：資本追求的是穩(wěn)定回報(bào)，以及回報(bào)的年限和周期，很多海外大資本更加關(guān)注的是核心區(qū)域，商業(yè)體量在8萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目會(huì)比較多，有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中經(jīng)過(guò)一到兩輪的調(diào)整周期，現(xiàn)在慢慢趨于穩(wěn)定，所有的租金收益、商戶、消費(fèi)者都穩(wěn)定下來(lái)了，未來(lái)收購(gòu)的項(xiàng)目每年有6%到8%的回報(bào)，這是所有大的資本希望看到的。

　　甘永清：比較難，因?yàn)樯婕暗酱蟮纳虡I(yè)收購(gòu)和交易，退出的管道在某些方面來(lái)講還得借助資本市場(chǎng)，很多海外的資金能夠把他的項(xiàng)目注入到資本里面，資金的出入能夠找到相應(yīng)的退出管道。

　　國(guó)內(nèi)發(fā)展商成立一個(gè)基金，去收購(gòu)了一個(gè)項(xiàng)目后，這個(gè)基金怎么去找更多的投資者或者是有更多投資者來(lái)認(rèn)購(gòu)，這個(gè)比較難做。比如說(shuō)國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商投四、五十億去收購(gòu)一個(gè)項(xiàng)目，他會(huì)想不如多去拿幾塊地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

　　相對(duì)而言，商業(yè)的退出機(jī)制、退出管道在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)比較受限，在國(guó)內(nèi)大量參與收購(gòu)項(xiàng)目的資金來(lái)源和背景都是外資。國(guó)內(nèi)公司雖然會(huì)成立基金去收購(gòu)一些好的項(xiàng)目，但是在這個(gè)過(guò)程中做得并不怎么樣。（來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）

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